Адаптуємо досвід Данії, Великої Британії, Німеччини. Які житлові практики Україна запозичує для створення ефективної житлової політики

В Україні хочуть передбачити податкові преференції для операторів соціального житла, а також розробити дієвий механізм формування орендних ставок, на який впливатиме дохід винаймача, ринкова вартість та витратність на утримання. Зокрема, розглядають можливість адаптації під українські реалії досвіду Великої Британії, Німеччини, Данії та країн Балтії. 

Зареєструвати відповідний законопроєкт планують вже влітку 2024 року, повідомила голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партії «Слуга Народу» Олена Шуляк. 

За її словами, одним з основних інструментів, які Україна запозичує в ЄС, є соціальна оренда. Нині активно вивчають можливість використовувати для неї і механізм формування орендних ставок, які застосовують європейські країни. Йдеться про три складові, на основі яких вони формуватимуться.

«Перша – дохід наймача, тому орендна ставка може бути навіть нижчою, ніж витрати на фактичне утримання такого житла. Друга – ринкова вартість оренди. Тому орендна ставка у сегменті соціальної оренди розраховується як фіксований відсоток від аналогічної вартості на ринку. Наприклад, вартість може становити лише 65% від середньої ціни оренди в приватних власників. Третя – витратність. Орендна ставка підв’язана під той рівень витрат, який йде на утримання житла, страхування тощо», – розповіла Шуляк.

Парламентарка додала: оскільки соціальне житло неприбуткове, у багатьох країнах ЄС провайдери такого житла мають різноманітні податкові преференції. Наприклад, у Данії за соціальне житло не сплачується податок на прибуток та податок на нерухомість. Менша або відсутня податкова ставка робить дешевшою і вартість житла, в порівнянні з орендою в приватних власників.

Окреме питання – створення в Україні житлового фонду, з якого зокрема, буде надаватися житло для соціальної оренди. Темпи його будівництва в ЄС, за словами Шуляк, досить значні. Так, у Великій Британії високий відсоток будівництва житла забезпечує якраз потреба у житлі для соціальної оренди. Там цей сектор набирає обертів протягом останніх років – зокрема, у 2022 році на нього було виділено майже 3,2 мільярда фунтів стерлінгів. 

«Кількість будинків для оренди, які виходять на ринок у Великій Британії, зросла на 26% між 3 кварталом 2020 року та 3 кварталом 2021 року. У цифрах було завершено 63950 об’єктів для оренди. Станом на другий квартал 2023 року у Великій Британії нараховується близько 88000 будинків для оренди. Тобто ми бачимо, що житловий фонд формується і оновлюється постійно. Це не щось, що було створене кілька років тому і до сьогодні незмінне. Нам варто також зважати на це», – пояснила Олена Шуляк. 

Досить показовим для України може бути і досвід Фінляндії. Там при Міністерстві екології діє Центр фінансування та розвитку житлового будівництва, що здійснює державну політику з питань житлово-комунального господарства (ARA). Його основне завдання – надання грантів, субсидій і гарантій, з будівництвом, пов’язаним з реноваційними заходами, а також моніторинг та контроль за використанням житлового фонду, розпорядником якого є центр.

Цей центр надає субсидії на покриття орендної плати за житло, що побудоване за підтримки держави, реконструкцію житла (включаючи енергоефективні заходи) і відшкодовує плату за користування квартирами відповідно до черговості отримання права на проживання в них.

«Орендна плата та плата за користування включають витрати, пов’язані з фінансуванням, утриманням, відшкодуванням комунальних послуг квартир. Витрати на фінансування складаються з погашення кредиту та відсотків, що становлять половину від річних статей витрат, які покриваються орендною платою», – повідомила Шуляк. 

Ще одна європейська практика, яку прописали у законопроєкті про основні засади житлової політики, – житлово-комунальні кооперативи. За словами Олени Шуляк, це дуже поширена  практика в Євросоюзі. Так, сьогодні кожен десятий європеєць живе у кооперативному житлі: у Польщі житлові кооперативи становлять близько 27% загального обсягу житлового фонду країни, Австрії – 23%, Швеції – 22%, Франції – 19%, Норвегії – 15%. Кооперативне житло повсюдно цінують за доступність людям із середніми доходами, у тому числі для молоді та людей літнього віку, розумну квартплату, прозорість управління, співробітництво та можливість соціального розвитку.

Олена Шуляк також нагадала, що паралельно з доопрацюванням рамкового законопроєкту про основні засади житлової політики, вже розпочато роботу над другим законом рамки –  про фонд соціального житла.

«Саме в ньому будуть прописані механізми, які дозволять його сформувати. Без фонду соціального житла неможлива реалізація сучасної житлової політики, що передбачає запровадження широкого кола інструментів, які продемонстрували ефективність у ЄС і які допоможуть сотням тисяч українців вирішити своє житлове питання, замість багаторічних квартирних черг», – резюмувала очільниця партії «Слуга Народу».